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Todo lo que necesitas saber sobre el IRPF al vender tu vivienda en 2026
Desde Agrucasa queremos ofrecerte esta guía actualizada. Nuestro objetivo es ayudarte a comprender cómo funciona el IRPF al vender una propiedad en España, cubriendo la normativa vigente para este año 2026.
¿Qué impuestos pago al vender? El IRPF explicado fácil
Cuando te preguntas qué gastos tienes al vender tu casa, el más importante suele ser el IRPF. Si no tienes claro qué es, te lo explicamos rápido: sus siglas significan Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Básicamente, es el impuesto que Hacienda te cobra sobre la ganancia (el dinero "extra") que has obtenido con la operación. La fórmula es muy sencilla:
Si compraste una vivienda por un precio y ahora la vendes por un importe mayor, has obtenido un beneficio. La Agencia Tributaria te exigirá un porcentaje de ese beneficio en tu próxima Declaración de la Renta.
¿Y si pierdo dinero?
El IRPF grava sobre la ganancia. Por tanto, si vendes por menos dinero del que compraste (pérdidas) o por el mismo precio, no tendrás que pagar este impuesto, ya que no ha existido beneficio real.
¿Cómo se Calcula el IRPF en 2026?
El impuesto se aplica sobre la ganancia patrimonial, no sobre el precio total de venta. Esta ganancia se divide en tramos y cada tramo tributa en diferentes porcentajes. A continuación te mostramos a qué porcentaje tributa cada tramo:
| Ganancia Patrimonial | Tipo Impositivo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| Desde 6.000 € hasta 50.000 € | 21% |
| Desde 50.000 € hasta 200.000 € | 23% |
| Desde 200.000 € hasta 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
📝 Ejemplo Práctico
Vendes por 300.000 € y compraste por 200.000 €.
Ganancia: 100.000 €.
- 🔹 Primeros 6.000 € al 19%: 1.140 €
- 🔹 De 6.000 a 50.000 € (44.000 €) al 21%: 9.240 €
- 🔹 Resto hasta 100.000 € (50.000 €) al 23%: 11.500 €
Total a pagar: 21.880 €
Fiscalidad para No Residentes (IRNR)
Si no eres residente fiscal en España, el régimen cambia. A continuación, abordaremos en detalle las implicaciones del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) y otros aspectos fiscales importantes a considerar:
Retención del 3%
El comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo a Hacienda (Modelo 211). Es un pago a cuenta de tu impuesto final. Lo que significa que del total acordado en la compraventa, el comprador descuenta ese 3% y lo ingresa en Hacienda.
Tipos Impositivos para No Residentes
- 19% para residentes UE/EEE.
- 24% para extracomunitarios.
Nota: Si el 3 % retenido es superior al impuesto a pagar, o si la venta se ha realizado con pérdidas, puedes solicitar la devolución de ese importe mediante el Modelo 210. Hacienda devolverá la totalidad o la parte que corresponda según el caso.
¿Cómo reducir el impuesto? Gastos Deducibles
Para calcular la ganancia real, puedes restar ciertos gastos al valor de venta y sumar gastos al valor de compra:
- ✅ Gastos de compra: Notaría, Registro, ITP o IVA pagados en su día.
- ✅ Inversiones y mejoras: Reformas realizadas en la vivienda que aumenten su valor, como la reforma de cocina o baño, cambio de instalaciones, redistribución de espacios o cerramiento de terraza, siempre con factura.
- ✅ Gastos de venta: Plusvalía municipal, honorarios de agencia inmobiliaria y gastos de cancelación de hipoteca.
💡 En mi opinión, tendría sentido que Hacienda permitiera deducir gastos habituales como la comunidad o las derramas asumidas durante años, sobre todo cuando han servido para mejorar el edificio o mantener su valor. Sin embargo, actualmente la ley no lo permite.
🏠 ¿Qué se considera Vivienda Habitual?
Para aplicar las exenciones fiscales que veremos a continuación (reinversión, mayores de 65 años...), Hacienda es muy estricta. Debes cumplir estos tres requisitos:
- 1. Residencia continua (3 años): Debes haber residido en ella de manera continuada durante al menos 3 años. Ese periodo es el que consolida la vivienda como habitual.
- 2. Ocupación inicial (Plazo de 12 meses): La vivienda debe haberse ocupado de manera efectiva dentro de los 12 meses siguientes a la compra (o a la finalización de las obras, si era de nueva construcción).
- 3. Momento de la venta (Regla de los 2 años): Para aplicar determinadas exenciones, como la reinversión, la vivienda debe ser tu residencia habitual en el momento de la venta o haberlo sido en cualquier momento dentro de los dos años anteriores. Si dejaste de vivir en ella hace más de dos años y desde entonces ha estado vacía o alquilada, se pierde el derecho a la exención.
⚠️ Excepción a los 3 años: Aunque no se haya alcanzado el mínimo de tres años, la vivienda seguirá considerándose habitual si el cambio de residencia se debe a una causa justificada, como matrimonio, separación o divorcio, traslado laboral, obtención del primer empleo o fallecimiento.
Beneficios Fiscales y Exenciones (Residentes)
Existen situaciones específicas donde Hacienda permite no pagar el impuesto (exención total) o reducirlo significativamente. A continuación, detallamos los casos más relevantes para residentes fiscales en España.
👴 Mayores de 65 años
- Vivienda Habitual: La ganancia está totalmente exenta. No tienes que pagar IRPF por la venta.
- Venta de otros bienes (segunda vivienda, local, etc.): Para tener la exención, debes reinvertir el importe obtenido en una Renta Vitalicia con un máximo 240.000 €, en un plazo de 6 meses. Si solo reinviertes una parte, la exención será proporcional.
🔄 Reinversión Vivienda Habitual
Si vendes tu vivienda habitual y compras otra que será tu nueva residencia habitual, quedas exento si:
- La reinversión se hace en un plazo de 2 años (antes o después de la venta).
- Es válido para compra en España, UE o EEE.
- Importante: Si reinviertes menos dinero del que obtuviste en la venta, solo queda exenta la parte proporcional. El resto tributa.
🏥 Dependencia Severa
Las personas reconocidas en situación de dependencia severa o gran dependencia, según Ley de Dependencia, están exentas de pagar IRPF al vender su vivienda habitual.
*Esta exención se aplica independientemente de la edad del contribuyente.
🤝 Dación en Pago
Están exentas las ganancias patrimoniales derivadas de la dación en pago de la vivienda habitual para cancelar una hipoteca, siempre que el propietario no disponga de otros bienes suficientes para afrontar la deuda.
♿ Nota Importante sobre Personas con Discapacidad
A diferencia de la dependencia severa, la discapacidad (igual o superior al 33%) no exime automáticamente de tributar por la ganancia obtenida en la venta, pero sí permite acceder a otros beneficios fiscales:
- Mínimo Personal y Familiar Aumentado Se incrementa la cuantía libre de impuestos en tu declaración de la Renta, lo que reduce la factura fiscal global.
- Deducciones Autonómicas: Muchas comunidades autónomas tienen deducciones específicas en la cuota íntegra para personas con discapacidad.
- Obras de adecuación: Si realizaste obras para adaptar la vivienda a la discapacidad, estas pueden ser deducibles o consideradas mayor valor de adquisición.
Es importante acreditar correctamente el grado de discapacidad para aplicar estos beneficios.
¿Compraste en 2012?
Exención del 50% para propiedades adquiridas entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012
Si adquiriste tu inmueble urbano dentro de estas fechas, podrías tener una exención del 50% sobre la ganancia patrimonial. Esta fue una medida extraordinaria del gobierno para reactivar el mercado inmobiliario durante la crisis.
- Residencia Habitual: Para optar a esta exención, generalmente se requiere que la vivienda haya sido utilizada como residencia habitual del vendedor (viviendo en ella de manera continua al menos tres años antes de la venta).
- Excepciones: Se entenderá que tuvo carácter habitual si, a pesar de no cumplir el plazo, ocurrieron circunstancias que exigieron el cambio de domicilio (matrimonio, traslado laboral, etc.).
- Consulta Profesional: Dado que es una normativa específica y puede variar la interpretación o existir límites según la Comunidad Autónoma, es vital revisar el caso con un asesor fiscal.
*Esta reducción se aplica sobre la ganancia patrimonial neta, reduciendo significativamente la base imponible del impuesto.
Viviendas Antiguas (Adquiridas antes de 1994)
Si compraste tu vivienda antes del 31 de diciembre de 1994, estás ante una de las ventajas fiscales más potentes: los Coeficientes de Abatimiento (Disposición Transitoria 9ª de la Ley del IRPF).
¿Por qué existe? Para compensar el efecto de la inflación en pesetas de aquella época. La ley permite reducir una parte de la ganancia, pagando así muchos menos impuestos.
Tabla de Reducciones según fecha de compra
El porcentaje de reducción se aplica solo a la parte de la ganancia generada antes del 20 de enero de 2006. Busca tu fecha de compra:
| Fecha de Compra | Antigüedad a 1996 | Reducción Aplicable |
|---|---|---|
| 31/12/1994 a 31/12/1996 | ≤ 2 años | 0,00% |
| 31/12/1993 a 30/12/1994 | 3 años | 11,11% |
| 31/12/1992 a 30/12/1993 | 4 años | 22,22% |
| 31/12/1991 a 30/12/1992 | 5 años | 33,33% |
| 31/12/1990 a 30/12/1991 | 6 años | 44,44% |
| 31/12/1989 a 30/12/1990 | 7 años | 55,55% |
| 31/12/1988 a 30/12/1989 | 8 años | 66,66% |
| 31/12/1987 a 30/12/1988 | 9 años | 77,77% |
| 31/12/1986 a 30/12/1987 | 10 años | 88,88% |
| 30/12/1986 o Anterior | ≥ 11 años | 100% (Exento) |
💡 Reflexión sobre la Inflación:
Desde un punto de vista práctico, los coeficientes alivian la carga fiscal, pero no reflejan fielmente la pérdida de poder adquisitivo acumulada durante décadas.
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👉 Ir a la Calculadora de IRPFLa normativa fiscal está en constante evolución y sujeta a interpretaciones. La información aquí presentada es orientativa para el ejercicio 2026. Dado que cada caso tiene sus particularidades (comunidades autónomas, situaciones personales, etc.), te recomendamos revisar tu caso concreto con un asesor fiscal o profesional cualificado antes de realizar la declaración.
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